Журнал "Домашний адвокат" содержание выпусков:
№№ 2004, 2003, 2002 гг.
Rambler's Top100

Поиск по сайту:

РЕКЛАМА

Rambler
Яндекс цитирования



ЖУРНАЛ "ДОМАШНИЙ АДВОКАТ" СТАТЬИ:

ДА № 5-6, 2012 :: ТЯЖКАЯ ДОЛЯ ДОЛЕВОГО СОБСТВЕННИКА
156381. Я являюсь одним из трех сособственников 3-комнатной квартиры, которая досталась нам по наследству. Поскольку моя собственная квартира приобретена по ипотеке, хотел продать свою долю в унаследованной квартире, чтобы хотя бы частично погасить кредит. Однако один из других сособственников полгода назад уехал куда-то на заработки, а другой не дает согласия на продажу моей доли, но и сам ее покупать не хочет. Что делать? Деньги мне нужны срочно.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при отчуждении доли в общем имуществе ее собственник должен соблюдать определенные правила, установленные законодательством.
Так, согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).
Правило о преимущественном праве остальных участников общей долевой собственности применяется и при отчуждении доли по договору мены. В этом случае каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Следует отметить, что преимущественное право покупки действует лишь при продаже участником общей долевой собственности его доли третьему лицу. Только в этом случае у данного сособственника возникает обязанность письменно известить остальных сособственников о своем намерении продать долю, ее продажной цене и других условиях, на которых он продает ее. Если эти сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать ее кому угодно.
Правда, в случае, если другие участники общей долевой собственности не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и их адрес и судьбы неизвестны, с уведомлением этих участников могут возникнуть сложности. В такой ситуации доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть продана третьему лицу после признания совладельца безвестно отсутствующим в судебном порядке. Согласно ст. 42 ГК РФ гражданин признается безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.
Бывает, что желание купить долю выражают сразу несколько участников общей долевой собственности. В этом случае выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Доля может быть куплена и несколькими сособственниками на их общие средства.
В последнее время широкое распространение получила практика передачи участником долевой собственности своей доли третьему лицу по договору дарения, поскольку при заключении такого договора даже с третьим лицом преимущественного права на приобретение этой доли у остальных сособственников нет. Однако по сути сделка дарения в этом случае является притворной, т.е. совершенной с целью прикрыть другую сделку – продажу доли или ее обмен, а потому может быть признана ничтожной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Иногда продать свою долю участнику общей долевой собственности нужно срочно (например, ему необходимо погасить кредит). К сожалению, эта ситуация законодательством никак не урегулирована, сокращенных сроков продажи доли оно не предусматривает.
Еще одной из проблем при продаже доли в общем имуществе является проблема ее выдела в натуре, если на праве общей долевой собственности ее участникам принадлежит жилое помещение. Ведь для того, чтобы долю в жилом помещении можно было продать или обменять, ее нужно вначале выделить.
Чаще всего общая долевая собственность на жилое помещение образуется в результате заключения договора купли-продажи при наличии нескольких лиц на стороне покупателя. Например, 3 семьи, находящиеся в родственных отношениях, совместно покупают дом. В этом случае граждане осознанно идут на приобретение недвижимого имущества в общую долевую собственность и сразу определяют доли в праве собственности на него, поэтому какие-либо конфликтные ситуации впоследствии возникают редко. А вот если квартира поступает в собственность наследников или происходит раздел имущества супругов, дело обстоит иначе.
В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, ГК РФ предусматривает два порядка прекращения общей долевой собственности: договорный (по соглашению сторон) и судебный.
При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон проблем, как правило, также не возникает. Стороны заключают соглашение и на его основании производят регистрацию прав на выделенные в натуре объекты.
С выделом доли в праве собственности в судебном порядке дело обстоит сложнее. Так, в соответствии с уже упоминавшимся п. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Кроме того, п. 4 ст. 252 ГК РФ предусмотрено, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании этой статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ее выплата участнику долевой собственности вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия.
Однако на практике если сособственник-ответчик отказывается признать исковые требования участника долевой собственности, который желает выделить свою долю, суд, как правило, отказывает в удовлетворении иска. А в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию..
Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на норме ст. 35 Конституции РФ, запрещающей лишение гражданина имущества иначе как по решению суда. Главный принцип раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, основан на равенстве прав ее участников и реализации принадлежащих им прав по соглашению.

Тамара СИДОРОВА,
эксперт Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»
www.4dk.ru



СЛЕДУЮЩИЕ СТАТЬИ "ДА":

ДА № 5-6, 2012 :: СУДЕБНОЕ ПРОИЗВОДСТВО ПРИ СОГЛАСИИ С ОБВИНЕНИЕМ
ДА № 5-6, 2012 :: ДЕКЛАРИРУЕМ ДОХОДЫ
ДА № 3-4, 2012 :: ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЯМ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА "ДА"
ДА № 3-4, 2012 :: ВЫ СПРАШИВАЕТЕ - МЫ ОТВЕЧАЕМ
ДА № 3-4, 2012 :: ВЫЧЕТЫ НА ДЕТЕЙ
ДА № 3-4, 2012 :: МАХНЕТ СЕРЕБРЯНЫМ ТЕБЕ КРЫЛОМ
ДА № 3-4, 2012 :: ПРЕДЕЛЬНЫЙ СРОК НА ПОСТУ
ДА № 3-4, 2012 :: УПРАВА НА ДОМАШНЕГО ТИРАНА
ДА № 2, 2012 :: ВЫ СПРАШИВАЕТЕ - МЫ ОТВЕЧАЕМ
ДА № 2, 2012 :: ЛАЙНЕР, ПРОЛЕТЕВШИЙ ПО СУДЬБЕ
ДА № 2, 2012 :: СВОЕ ТЕПЛО В ОБЩЕМ ДОМЕ
ДА № 2, 2012 :: ТРУДОВЫЕ ПРАВА ОТЦОВ
ДА № 1, 2012 :: ВЫ СПРАШИВАЕТЕ - МЫ ОТВЕЧАЕМ
ДА № 1, 2012 :: ОТКАЗ ОТ НЕНУЖНЫХ УСЛУГ
ДА № 1, 2012 :: СОБСТВЕННИК С ПРАВОМ СОВЕЩАТЕЛЬНОГО ГОЛОСА
ДА № 24, 2011 :: ВЫ СПРАШИВАЕТЕ - МЫ ОТВЕЧАЕМ
ДА № 24, 2011 :: ПРЕВЫШЕНИЕ СКОРОСТИ НА ДИВАНЕ
ДА № 24, 2011 :: ТЕМНАЯ СТОРОНА УЛИЦЫ
ДА № 23, 2011 :: АВТОПОДКИДЫШ ВО ДВОРЕ
Еще статьи »

Любой из материалов, опубликованных на этом сервере, не может быть воспроизведен в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.


© Домашний адвокат, Москва, 2011 г.
Email: info@bestlawyers.ru
Разработка сайта:
ВебСервис Центр