РечиПубликацииИнтервью | Rambler's Top100

Поиск по сайту:
Rambler's Top100
Яндекс цитирования



ТРИБУНА : ПУБЛИКАЦИИ

НА АВОСЬ ЛУЧШЕ НЕ ПОЛАГАТЬСЯ
За последние годы представители крупного бизнеса и отдельные граждане, купившие недвижимость, узнали новый термин – «титульное страхование». Однако вряд ли они задумались над вопросом, как в нашей стране может быть титульное страхование и не быть самого института титула на недвижимость…
Собственники недвижимости и те, кто таковыми собирается стать, имеют весьма смутное представление о том, какие риски они несут, приобретая за очень большие деньги недвижимость, права на которую никто надлежащим образом не проверил и не гарантировал. Что, впрочем, и неудивительно, ведь привычка действовать на авось у нас является национальной чертой.
Моя практика, связанная с правовым обеспечением сделок с недвижимостью и судебной защитой прав в этой сфере, показывает, что в ближайшие годы особо востребованной будет деятельность, связанная с проверкой чистоты правового титула объектов недвижимости и выдачей сертификата. А также дополнительные услуги: оценка имущества, его страхование и судебная защита предоставленных правовых титулов.
Успешно проверкой правового титула, судебной защите обоснованности выданного ею правового титула .и защитой прав на недвижимость в случае предъявления соответствующих судебных исков успешно занимается ЗАО «Правовой Консалтинг», с которой я активно сотрудничаю.
Данный вид услуг пока не распространен в России, однако в Западной Европе и, особенно, в США ни одна сделка с недвижимостью не проходит без этого. У нас же несовершенство системы приватизации, отсутствие единого кадастра объектов недвижимости, различные злоупотребления при оформлении прав на собственность, недостатки законодательства позволяют считать этот рынок в нашей стране высоко рискованным. Занимаются этим разные госудаственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность. Поэтому необходимы не только механизмы взаимодействия, но и система защиты сделок и противодействия мошенничеству, и способы возмещения ущерба, причиненного участникам.
На сегодняшний день в России и странах СНГ выполнение таких функций как правовая экспертиза правоустанавливающих документов на недвижимость включаются в пакет услуг агентств по недвижимости и выполняются персоналом, не имеющие юридического образования, а также практики работы по проверке чистоты правового титула. Тщательное проведение такой работы требует больших затрат времени и сил, отвлекает риелторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов нужного варианта. Поэтому «экспертиза» порой ограничивается сбором стандартного комплекта документов.
Что собой представляет титул на недвижимость? Это полное историческое резюме всех зарегистрированных бумаг, связанных с правом собственности на определенную недвижимость. Документ отражает в хронологическом порядке все оформленные сделки: покупку (продажу), дарение, обмен, наследование и передачи (уступки) и указывает на все зарегистрированные сервитуты, закладные, завещания, налоговые привилегии, решения суда, незаконченные судебные разбирательства, браки, разводы и подобные события, которые могут повлиять на титул. Кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, он также содержит сведения, которые позволяют установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул, то есть официальное подтверждение или опровержение его безусловного и неоспоримого права владеть, пользоваться и распоряжаться данным объектом недвижимости.
Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства о праве собственности не является гарантией его прав – как это не парадоксально звучит, не говоря уже о гарантии «чистоты» его титула. Посему при принятии решения о любой сделке с необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью действий, по крайней мере, за последние три года. В этот срок сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Вот лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью: нарушения порядка приватизации объектов недвижимости; предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо охраняемых территорий; незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке; нарушения требований закона «Об акционерных обществах» при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения об отчуждении недвижимости (при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество); совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью; нарушения требований законодательства о порядке наследования; совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).
В моей адвокатской практике было немало примеров, когда при проверке правового титула выявлялись серьезные дефекты, создающие угрозу оспоримости совершенных с этой недвижимостью сделок.
Как-то я проверял правовой титул на загородный дом и земельный участок площадью 1,2 га в ближнем Подмосковье. Было установлено, что земельный участок был предоставлен первому собственнику в 1993 году Распоряжением Главы районной администрации незаконно, поскольку часть земельного участка, площадью примерно 1500 кв.м., относится к землям Гослесфонда. При этом у собственника имелись надлежаще оформленные свидетельства на право собственности на дом и участок, договоры купли-продажи, кадастровый план и технический паспорт БТИ. Словом все документы, которые обычно требуют для проверки риелторы и нотариусы при подготовке сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества. И если бы не тщательная проверка, в дальнейшим могли бы возникнуть серьезные проблемы.
В другой раз ко мне обратился клиент за консультацией по поводу предстоящей сделки покупки им земельного участка, из состава земель поселений, расположенного на берегу Можайского водохранилища. Участок продавал женщина, у которой имелось надлежаще оформленное свидетельство на право собственности и другие необходимые документы. Цену за участок она определила примерно на 15% ниже среднерыночной и мой клиент торопился сделать покупку.
При проверке титула на эту недвижимость мы обратили внимание, что на участке располагается ветхий жилой дом, на который не было оформлено право собственности. Кроме того, в нем до своей смерти проживала мать собственника земельного участка. Нам удалось выяснить, что умершая имела троих детей – сына и двух дочерей. Последние по совместной договоренности наследственное дело решили не открывать, поскольку кроме полуразрушенного дома другой собственности у их матери не было. Надо сказать, что отношений с братом они не поддерживали много лет и его мнение по поводу наследства официальной бумагой выражено не было. В отношении же земельного участка выяснилось, что нынешняя его владелица, много лет постоянно проживающая в Москве, за несколько лет до смерти матери, пользуясь знакомством с Главой местной администрации, незаконно оформила земельный участок себе в собственность.
Должен оговориться, что в большинстве случаев титул признается не дефектным, а оспоримым, с возможной опасностью утраты права собственности на такие объекты. Решение о сделке в данном случае принимает сам клиент, однако для нас, адвокатов, важно, чтобы ему было известно о возможных проблемах и степени рисков при той или иной операции. Поэтому доверяя подобные дела не риэлторам, а профессиональным адвокатам, граждане избавляют себя от лишней головной боли.

Сергей ЛЕВИН,
член Московской коллегии арбитражных адвокатов





СЛЕДУЮЩИЕ ПУБЛИКАЦИИ:

РОЛЬ И МЕСТО АДВОКАТА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
РИСК ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
СВОБОДНОЕ РАССУЖДЕНИЕ НА ТЕМУ "УТРАТЫ ДОВЕРИЯ" КАК ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВООТНОШЕНИЯ
.ИСТОРИЯ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЫ. Людологический обзор
НЕ ПРИНУЖДАЙ, ИНСПЕКТОР!
ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ПРЕДСТАВЛЯЕТ АДВОКАТ
ВКЛЮЧАЕТСЯ ЛИ РАБОТА СТАЖЕРОМ АДВОКАТА В СУДЕЙСКИЙ СТАЖ?
НА ЧТО РАССЧИТЫВАТЬ АДВОКАТУ В ДЕКРЕТЕ?
О ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ЗАЯВЛЕНИЙ О ПРИНЯТИИ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР, СВЯЗАННЫХ С ЗАПРЕТОМ ПРОВОДИТЬ ОБЩИЕ СОБРАНИЯ АКЦИОНЕРОВ
О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ АДВОКАТСКИХ БЮРО
ДЕЛО РЯБЫХ ПРОТИВ РОССИИ
ДЕЛО СМИРНОВА ПРОТИВ РОССИИ
ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ гр. ГУРТОВЕНКО :: Конституционный Суд РФ Определение от 7 февраля 2003 г N 65-О
ПОЛОЖЕНИЕ О ФИЛИАЛЕ :: Владимир Сергеев, адвокат, заведующий кафедрой гражданско - правовых дисциплин МГЭИ, доктор юридических наук
Еще публикации »

Любой из материалов, опубликованных на этом сервере, не может быть воспроизведен в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.


© Домашний адвокат, Москва, 2011 г.
Email: info@bestlawyers.ru
Разработка сайта:
ВебСервис Центр